白蚁防治知识有哪些-_1

这项工作可分为三个步骤进行:

一、询问：

1、了解白蚁所危害房屋的建设年代及其结构类型。 2、白蚁发生的年代及近期发现的时间。 3、白蚁分飞的时间、地点和数量。 4、采取过何种灭治防蚁手段。 5、该区域发生蚁害的房屋是否有规划变动。

二、检查：

1、外部周围环境： A 树木、花卉等。 B 木柱、木桩、木栅栏等。 C 临时房或杂物堆等。 2、室内部分： A、木制门、窗、木楼梯接地与靠墙部位。 B、木地板、踢脚板、护墙板、大隔壁及接地部位。 C、梁、檀、椽、靠墙部位。

三、确定：

1、根据害虫分飞时间、被害物、外露迹象及虫害标本，可确定是否白蚁危害或确定到白蚁的科属。 2、根据白蚁发生年代、被害物、外露迹象、分飞数量等、可确定白蚁发生的多少及危害程度的轻重。

白蚁蠹虫“搜索法”

由于家具制造过程中对木材处理的疏漏，很多家庭将家具买回家后，才发现里头生了虫子。这些靠吃木头为生的虫子，主要有白蚁和蠹虫，它们一年四季都会咬啮家具，如果不及时处理，情况会迅速变得更严重。所以，中科昆虫生物技术开发有限公司的有关专家给读者提供了一些预防和处理的建议。

如何发现白蚁

三四月份是散白蚁分飞繁殖的时段。在这个时段的早上和下午，如果发现有大群棕**、带有四片翅膀的小昆虫飞出，就要警惕自家是不是有了白蚁。这时不需要惊慌，也尽量不要自己随意用虫药灭蚁。可以搜集一些样本在玻璃瓶里，送去专门机构检验。

家白蚁的分飞繁殖期集中于五六月份，在较闷热的傍晚，有大群棕**的小虫飞出，并且会有翅膀脱落的现象，就很有可能是家白蚁了。要对付家白蚁，可以在灯下放置大盆的水，再倒入一些油，家白蚁有趋光性，这样做可以把它们淹死。当然这是治标不治本的办法，还是应该找专业的杀虫公司或有关部门来捣毁蚁巢。

一般成年木材都需要二到三年的风干，才能基本确定是合格木材。如果省略或者缩短了风干时间，家具内部、木地板和家居装饰木材等就有可能携带了蠹虫又无法及时发现。这些蠹虫会依赖建筑材料中的纤维素、淀粉及糖份生长，并且孵化危害，逐步扩散。

粉蠹是最常见的蠹虫，它们会在家具表面咬出许多芝麻点小洞，而小洞的地面垂直位置会留下大量粉末，这些是木屑和粉蠹的排泄物。所以如果在地面或者家具表面发现可疑的粉末，应该循着方向，留心垂直位置是否有这类小洞。粉蠹的处理方法是，从药房购买灭害灵等杀虫剂，用油漆刷将药剂反复刷在在有洞的家具表面，然后用密封纸盖住，如果在家具内部，则将橱门紧闭，如此反复三到四次。

长蠹也比较常见，相比之下，长蠹体积更大，蛀出的洞有绿豆大小。要对付长蠹，可以找一个废弃的注射器，将敌敌畏等药剂注入洞内，然后用棉花堵住洞口进行熏蒸灭杀。但是要注意，处理步骤完成后，必须及时打开门窗进行透气透风。

夏季白蚁为患

听“音”辨“路”防治

为什么6月至8月是白蚁的繁殖高峰期呢？鑫盛白蚁防治公司的专业人士告诉记者，6月至8月，气温通常在21．7至30摄氏度，气压在100．02至100．37千帕，湿度在71％至96％之间，这些气候条件极适合白蚁的繁殖。

那么如何发现白蚁并加以防治呢？专业防治人员说，如果家中的木质装修表面变成黄褐色，敲打时发出空洞的响声，贴近又能听到“嚓嚓嚓”的声音，并且在木质结构缝隙处看到白蚁用排泄物修筑的黄褐色蚁路，那么家中就很有可能寄居着白蚁或者已经形成蚁巢。发现蚁情，切勿惊动白蚁，防止白蚁转移、扩散到别处，而应立即通知专业防治公司进行灭杀。

如何建设预防白蚁

新建预防

由于白蚁的大多数种群都离不开土壤，所以在建造房屋的过程

中对土壤进行预防处理是很必要的防治方法。地基和土壤的药物处

理，可在建筑物的四周形成一道屏障，封锁了白蚁所有可能进入的

通道。

新建预防处理主要分为三个阶段：

1、地基的药物处理：基础挖好后，在基础的底端与两壁，按规

定喷洒药物。

2、建筑物回填土后，在铺设水泥地面之前，进行土壤表面药物

喷洒。

3、木制门窗框制作好后，涂刷防蚁药物。

4、其他木制构件的药物处理，根据情况不同一般可大都采用涂

刷或浸渍法处理。

新建预防工具：

1、电力或燃油动力的小型喷雾机（要求扬程和流量较大）。

2、小型电缆盘，用于给喷雾机供电。

3、量杯，用于配制药液。

4、盛药液的容器（一般都在80升以上）。

蚁基本知识

概述：

白蚁，人们常称：白蚂蚁。涨水蛾，扑灯蛾等，它是世界性的重要害虫之一。现已发现的有300属2770多种，绝大多数分布于热带，亚热带地区。

我国已知白蚁400多种，主要分布于长江以南的东南部地区，全国除了黑龙江、吉林、内蒙、宁夏、青海、新疆尚未发现以外，其余各省、市、区都有白蚁分布。常见危害严重的有：家白蚁、土栖白蚁、黑翅白蚁、黑胸白蚁、黄胸白蚁等，它们是有性繁殖，且繁殖迅速，喜欢生活在潮湿黑暗的环境中，眼睛已退化，绝大多数种类都怕阳光，不敢暴露在地表面上活动，它们的窝巢在土中，木头里，它们起倾向于修建地下通道。

暴露于外表的蚁路都要用泥土，排泄物和口中分泌物筑有遮盖的“走廊”作为掩蔽。总之它们长期过着隐蔽生活，它们对物体破坏，很难使人察觉，物体受到白蚁危害，外表形似完好，里面百孔千疮，一旦被人发现，损失已是相当严重。所以白蚁是建筑物，江河水库堤坝的大害虫、大隐患，早被历史学家描写为“人类的大灾祸”。

白蚁的危害：

白蚁是世界性的重要害虫，特别是热带、亚热带地区，它们危害的严重性和涉及的范围已是家喻户晓，人人皆知。白蚁危害面广，涉及到国民经济的许多部门，人们的衣、食、住、行和用品无不遭受其害。

房屋建筑、交通和电讯设备、江河堤围和水库土坝、文书、织物、武器、图书、文件资料、帐册、木刻书板、棉被和各种棉麻纺织制品都能招引白蚁蛀蚀，另外，白蚁还能危害许多农林作物。

白蚁的品级：

白蚁是一类社会性昆虫，营群体生活，在同一群体内，由于所处的地位不同、分工不同，有不同的品级分化，各个品级按其生理机能可分为生殖型和非生殖型两大类：生殖型蚁也称繁殖蚁，主要是指蚁王和蚁后，起繁殖后代的作用；非生殖型蚁，没有生殖机能，在白蚁巢内，数量最多，主要包括工蚁和兵蚁，工蚁对物品直接产生危害。

白蚁的防治：

白蚁防治的基本方法主要有生态防治法、生物防治法、物理机械防治法和化学防治法等，针对不同的白蚁种类以及防治场所的不同情况，往往需要将多种方法合理搭配使用才能达到较好的防治效果。

白蚁防治从作用对象与方式来看，又在习惯上可分为预防法和灭治法。预防法包括建筑物白蚁的预防、材料及制品白蚁的预防、堤坝白蚁预防和农作物白蚁的预防等；灭治法主要是针对具体正在为害的白蚁而言，如家白蚁的灭治、散白蚁的灭治、堆砂白蚁的灭治等。

白蚁的基本防治方法

一、是白蚁的灭治，这主要是常见于建筑物等在遭到白蚁危害后采取的一种灭治手段。

二、是采用预防白蚁侵入危害的一种手段，多用于新建房屋的预防。

一、在白蚁的危害处，想法找到蚁路和蚁巢。将灭蚁粉剂尽可能的喷洒到蚁路内的白蚁身上和蚁巢内，使其能够相互传染药物，以达到灭治效果。

二、在发现白蚁危害的地方，例如木制门窗处，可将木制门窗框按一定距离钻孔灌注药液，周边土壤同时也要喷洒药液，使木制门窗框及土壤都含有一定的毒素，白蚁活动取食或触毒后都会中毒死亡。

三、诱杀法，可在发现白蚁危害处设立诱杀桩，诱杀坑，诱杀堆，诱杀毒饵等，这三种灭蚁方法可单独使用也可接合使用。

四、熏杀法，采用热气或毒气杀灭方法，也都在一定程度上取得了不错的效果。

灭治白蚁的方法很多，但主要还是根据白蚁发生的情况及周边环境，来制定合理灭治方法。

灭蚁工具

1、喷粉器：用于喷射药粉的工具，由喷嘴，喷管和胶囊等几个部分组成。

2、螺丝刀：用于敲击木制构件，辨别木制构件内部是否已被白蚁蛀空；撬开木材表面或蚁道，检查内部有无白蚁，还可用于撬开小木制构件的接缝。

3、铁锤与凿子：是撬地板的专用工具。

4、手电筒：照明工具，检查阴暗处白蚁的危害情况及危害物。

5、喷雾器：是喷洒药水用的工具，为了使喷出的药水成支线状，一般都将喷头改装为支头。

6、木材防护机：随着工具的不断改进，点动力、多种可变换喷头的木材防护机，是目前灭治白蚁（特别是灭治散白蚁）不可缺少的工具。

7、可携带手枪式电钻，用于木制构件打孔之用

房地产开发项目可行性研究报告

危害房屋的白蚁主要是家白蚁。一般新建房屋是没有白蚁危害的，白蚁入屋为害和筑巢，主要是通过白蚁在土中筑路爬入室内和有翅繁殖蚁飞入室内筑巢为害。

预防家白蚁入屋为害，主要是对其蔓延途径采取针对性的措施。家白蚁成熟的巢群，每年4?月份进行分群扩散，特别是在天气闷热的黄昏（19：00~21：00时），有翅繁殖蚁向有灯光处飞翔，侵入室内，进行雌雄配对，寻找适宜的缝隙建筑蚁巢。所以在白蚁分群季节住户应做好防止家白蚁飞入室内的工作。（1）黄昏发现有家白蚁有翅繁殖蚁飞入室内，赶紧关好门窗，熄掉有引诱作用的大灯（日光灯、亮度大的其他灯），减少白蚁飞入室内；（2）发现少量有翅繁殖蚁飞入室内，可用盛水的盆放在灯下，使飞舞的白蚁跌入水中淹死，或者用家庭防治害虫的药剂如黑旋风、必扑、雷达等喷杀。

家白蚁有翅成虫体长7.8?.0毫米，体背黄褐色，体侧有两对大小相似的翅，翅面淡**。同时在灯光下可以见到一种黑翅土白蚁（俗称大水蚁），主要为害农林作物及近地的木结构，其体长12?4毫米，体翅黑褐色易和家白蚁区别。

对新建房屋的白蚁预防处理，一般大城市有专门的白蚁预防公司负责，农村的新建房屋可以自己买一些10%氯氰菊酯乳油稀释100?00倍涂刷和土、墙相接的木结构。在新建房屋的四周开一条40厘米深、30厘米宽的，沟内土壤用50%辛硫磷乳油50倍的药液拌匀，形成一条毒土沟阻止白蚁爬入室内为害。

对旧的房屋发现有白蚁为害，可以到县或市级的白蚁防治公司买一些灭蚁灵粉和工具进行防治。对发现有蚁路和分群孔的地方，可在有活蚁的蚁路上开一小孔喷撒灭蚁灵粉球3?下，让白蚁带药归巢传染死亡。如发现大量白蚁集中蛀食的木箱、楼板、书柜等，可以在白蚁活动地多处喷药，使尽量多的白蚁带药归巢才能取得好的灭蚁效果。

对旧的房屋进行白蚁预防处理，最好结合房屋翻新装修一道进行。对房屋的墙缝、地板缝和门框、窗架与墙相接处用50%辛硫磷乳油和10%氯氰菊酯乳油100?00倍液进行涂刷和喷雾。如已装修的房屋可在木结构靠近墙和地面的关键部位每隔一定距离钻一小孔，注入辛硫磷药液，注药后应将小孔填补完好。房屋周围的绿地花圃发现家白蚁也应及时防治，否则白蚁会扩散蔓延到室内为害，可以在发现活白蚁处挖诱杀坑用松木板诱杀。

　 房地产开发项目可行性研究报告

　一、项目背景

　1 、项目名称：居住小区(暂定名)

　2、可行性研究报告的编制依据：

　(1)《城市居住区规划设计规范》

　(2)《A市城市拆迁管理条例》

　(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》

　(4)《住宅设计规范》

　(5)《住宅建筑设计标准》

　(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

　(7)《城市道路绿化规划及设计规范》

　(8)《高层民用建筑设计防火规范》

　3、项目概况

　1 )地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市类地段。

　2 )建设规模与目标：

　土地面积：亩( 平方米)

　容积率：

　开发周期：

　土地价格：元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计)：总建筑面积：㎡

　3 )周围环境与设施

　(1)步行约10 分钟可至A市中心。

　(2)西侧为市城市中心景点。

　(3)东侧为城市绿化带，南侧为广场。

　(4)西南靠近A市小学。

　(5)北面为A市人民银行。

　4 、项目SWOT分析

　优势及机会

　(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

　(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

　(3) 东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

　(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

　(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

　(6) 该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

　(7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

　(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

　(9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

　(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

　劣势及威胁

　(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

　(12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

　(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

　(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

　(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

　(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

　(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。

　(18) 花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

　(19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

　(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。

　二、市场分析

　1 A市概况(参考)

　A市位于河南岸，面积平方公里，人口万。

　生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

　投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口?A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

　项目所在区位于江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。

　2 A市房地产住宅市场分析

　A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门?两点一线?旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

　二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：

　表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

　表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

　表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。

　表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。

　表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。

　对今后市场的预测：

　---?从购房能力看

　伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。

　?从投资角度看

　由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。

　?从消费结构看

　随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于?够住就行?的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由?居住型?向?享受型?转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

　?从需求关系看

　根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

　3、主要竞争项目分析

　住宅小区详细情况如表：

　项目套数建筑面积(万㎡) 平均单价(元/㎡) 位置

　向阳小区 1500 22 1400 宝山路

　新华小区 785 8 1344 黄河街

　银河小区 170 1460 银河街

　成光小区 130 1400 学院路

　太阳神小区500 6.9 1508 英雄路

　部分商业网点详细情况

　项目面积㎡单价元/㎡位置

　汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区

　秋爽花园 50~~70 5000~12000 市中心

　碧苑小区 36~~50 6800 建设路

　桃园小区车库 550 秋浦路

　荷花村车库 550 建设路

　三、项目财务分析

　(一)、拆迁成本分析

　围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，

　拆迁公司拆迁安置房一栋，30户)。其它房屋均为二?四层。

　根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。

　拆迁成本估算：

　按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。

　1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

　2、经营性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

　3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)

　住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

　经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

　4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元

　5、阁楼、围墙院内地坪等：

　34929平方米*48元=1676592元

　6、搬家费、临时过渡费等：

　1)、搬家费：

　住宅：200户*300元=60000元

　经营性用房：9户*500元=4500元

　小计：64500元

　2)、过渡费：

　住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元

　经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元

　小计：632535元

　其他费用

　3)、管理费，委托拆迁费：

　34929平方米*15元/平方米=523935元

　4)、房屋拆迁评估服务费费：35000元

　5)、奖励：

　34929平方米*100元/平方米=3492900元

　上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。

　按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。

　1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

　1203.18元*34929平方米=42025874.2元

　(二)建筑成本分析

　对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。

　主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在路靠近小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。

　地块内大致布置

　一栋 15层29.4*13.8*15层;

　一栋 12层29.4*13.8*12层;

　三栋 12层40*15*12层;

　一栋 15层40*15*15层;

　占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡

　总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%

　总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17

　高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。

　建设成本估算

　(一)、工程前期费：

　1、拆迁成本

　2、土地出让金

　3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元

　4、人防基金：配套建地下室

　5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元

　6、墙改：61460*8=49.168万元

　7、散装水泥：61460*2=12.29万元

　8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元

　9、质量监督费：61460*2=12.296万元

　10、施工图审查：61460*1=6.15万元

　11、防雷审查：61460*1=6.15万元

　12、消防审查：

　13、文物：0.2万元

　14、规划设计：10万元

　15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元

　16、地质勘探：61460*2=12.29万元

　17、测量定位：10万元

　18、煤气增容：2500元/户

　19、供水管网配套费：20元/㎡

　小计：627.93万元(18、19项代收代缴，未计)

　(二) 工程成本

　1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元

　2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元

　3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元

　4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元

　5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元

　6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元

　7、监理费：6337.66*1%=63.38万元

　小计：7527.1万元

　总计、8155.03万元

　(三)项目费用分析

　依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：

　小高层住宅1900元/㎡商铺6000元/ ㎡地下车库800元/㎡

　销售收入住宅1900*56160=106704000

　商铺6000*5300=31800000

　地下室4861*800=3888800

　总计：142392800元

　营业税及附加 142392800*5.5%=7831604

　各项费用 142392800*4%=5695712

　总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本

　=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

　毛利润：销售收入?总成本

　=142392800-137103490.2

　=5289309.8元

　四、项目费用分析结论

　如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大，项目不可行。

　一般来讲，房地产可研报告是以市场需求为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为策略，以系统评估指标为结果，总的来讲表现在以下两个问题中：

　问题一：是否可行?

　问题二：如何经济收益最大化?

　从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。

　2、项目投资制胜第一法宝

　一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。-般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：

　a、这项目是可行的还是不可行的

　b、如果可行，可行到什么程度

　c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算

　第3操作环节：房地产可行性研究战略分析

　分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响

　房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的?喷头产业?来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展?如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致?先人为主?的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。

　分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响

　一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。

　分析角度三：街区环境对房地产营销的影响

　古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵?原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区?一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯?一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。

　从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。

　投资商自身条件考察

　1、考察你的经验

　隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢?那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为?经验?这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。

　2、考察你的投资方式

　由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

　3、考察你的融资能力

　每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说?太贵有自知之明?。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。

　第四操作环节设计成功的可行性研究流程

　步骤A 人员安排组合

　项目内容人数负责项目费用时间

　注册房地产估价师

　造价工程师

　市场调查和分析人员

　经济分析专家

　制作人员

　社会学，环境等专家

　步骤B：市场分析

　a、宏观因素分析

　房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。

　b、区域性因素分析

　一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小;其次区域经济发展受宏观经济的影响存在着?时滞?现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑;其三国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低，即使在我国宏观经济调整期间，国内资金紧张的情况下，其国际资本所受影响较小，这些地区的项目受到冲击也较小。

　c、微观市场分析

　对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。

　步骤C: 市场预测

　a 需求预测

　需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出为了市场对该类物业的需求。

　b 供给预测

　供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测为了市场上该类物业的供给情况

　c 预测方法

　通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序转：房地产可行性研究报告列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等;因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。

　步骤D: 成本测算

　在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。

　一般来讲成本构成包括以下四个部分：